近日，有媒體報(bào)道稱北京、深圳、珠海等地的首套房房貸利率又悄悄開始了優(yōu)惠打折。為此，記者以客戶身份走訪了本市多家銀行發(fā)現(xiàn)，昆明首套房房貸利率優(yōu)惠的收緊，目前仍沒有松動(dòng)的跡象，多數(shù)商業(yè)銀行首套房貸利率還是維持基準(zhǔn)利率。不過乘著金改的春風(fēng)，以及多方政策的支持，昆明房地產(chǎn)業(yè)還是有利好的一面，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或是一個(gè)可期的方向，然而這一切還需一個(gè)‘大金融’來支撐。

昆明首套房貸并未松動(dòng)

信貸收緊，是影響歲末年初樓市成交的一個(gè)重要因素，不少剛需購(gòu)房者在去年底因?yàn)橄硎懿坏绞滋追績(jī)?yōu)惠利率而不得不中途“轉(zhuǎn)行”。目前，各大商業(yè)銀行首套房貸的優(yōu)惠早已紛紛取消，基準(zhǔn)利率成了“常態(tài)”。

但近日有媒體報(bào)道稱，北京、深圳、珠海等地首套房貸利率已現(xiàn)松動(dòng)，有銀行出臺(tái)優(yōu)惠政策。但是綜合來看，基本都只是個(gè)案，且多數(shù)給出“附加條件”。例如北京，僅北京農(nóng)商銀行給出首套房9折優(yōu)惠。報(bào)道中提及的，另外多家銀行只是加快了放款時(shí)間，年初至少需要1個(gè)月以上的時(shí)間，現(xiàn)在基本在10個(gè)工作日左右，最快的甚至1天放款。而在深圳，媒體報(bào)道如符合匯豐銀行相關(guān)規(guī)定要求，該行可對(duì)首套房貸貸款150萬(wàn)元以上客戶給出基準(zhǔn)利率的9折優(yōu)惠；招行對(duì)首套房貸給出9.8折優(yōu)惠，但只針對(duì)公積金組合貸。

記者走訪了昆明市各大銀行，目前昆明多數(shù)銀行首套房貸利率維持基準(zhǔn)利率。但具體持續(xù)多久會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大批銀行上浮利率，這還要看后續(xù)市場(chǎng)走向，農(nóng)業(yè)銀行的工作人員就向記者說道：“首套房利率不上浮就算不錯(cuò)了，優(yōu)惠打折是絕對(duì)不可能的?！睂?duì)征信不良的消費(fèi)者即使是首套房也可能要上浮10%，甚至無法貸到款項(xiàng)。資質(zhì)優(yōu)秀、還款能力佳的買房者貸款會(huì)相對(duì)比較順利。目前，招商銀行和曲商行已經(jīng)停止了房貸業(yè)務(wù)。而對(duì)于二套房，一些銀行已經(jīng)對(duì)利率上浮了10%-30%不等。

而房貸貸款利率的上浮又反過來影響了市場(chǎng)成交。為期5天的2014年昆明春季房交會(huì)落下帷幕，然而樓市成交量卻以寡淡收?qǐng)?。展?huì)期間，房地產(chǎn)行業(yè)共接待人數(shù)223963人次，較去年春季房交會(huì)減少10968人；意向簽約895套，相比去年僅增加90套。

今年一季度房貸市場(chǎng)的交易量也表現(xiàn)不佳。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度房貸市場(chǎng)的交易量同比去年下降了50%。主要原因是今年開年以來大多數(shù)商業(yè)銀行收緊了房貸，在首套房利率及放款時(shí)間上都實(shí)行了從緊政策，入市環(huán)境并不好。另一方面，3月的全國(guó)“兩會(huì)”過后并無房地產(chǎn)行政調(diào)控政策出臺(tái)，在行政調(diào)控政策“缺席”的情況下，一部分人群也在等待今年房?jī)r(jià)的變化，陷入徘徊觀望狀態(tài)。

房貸走勢(shì)受樓市影響

除了銀行打響首套房?jī)?yōu)惠的槍聲，地方政府也出現(xiàn)了“救市”行為。4月28日，廣西南寧市房管局發(fā)文稱，從2014年4月25日起，放寬廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭在南寧市的購(gòu)房條件。輿論將其解讀為“第一份由官方正式發(fā)布的樓市限購(gòu)調(diào)整”。但此房產(chǎn)新政出臺(tái)后，短時(shí)間并沒有改變當(dāng)?shù)貥鞘械兔缘木置?，不過土地單日最高出讓量已經(jīng)創(chuàng)出新高。

記者采訪到了昆明理工大學(xué)副教授、碩導(dǎo)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)教研室主任鄧曉盈，其表示，近幾年受限購(gòu)政策影響，房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目大量上市，很明顯供給量很大，出現(xiàn)了供過于求，從一季度銷售情況來看，房地產(chǎn)商銷售壓力很大，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。昆明春季房交會(huì)表現(xiàn)出來的成交量有約束性，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈對(duì)開發(fā)商來說是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

“行政干預(yù)的政策是階段性的，在某一個(gè)階段用行政干預(yù)手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，當(dāng)時(shí)的情況下會(huì)起到即時(shí)作用，但這個(gè)市場(chǎng)必定要回到市場(chǎng)層面上來運(yùn)作，要遵循市場(chǎng)規(guī)律，把限購(gòu)政策取消這是一個(gè)正?，F(xiàn)象，而不應(yīng)該說是‘救市’。”鄧曉盈說道，銀行也是一個(gè)逐利的機(jī)構(gòu)，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況來進(jìn)行存貸款利率的調(diào)整，看到優(yōu)質(zhì)的購(gòu)買者、風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，大膽放出貸款，有一定的優(yōu)惠這都是合理的。

“對(duì)于2014年房地產(chǎn)貸款的趨勢(shì)，我認(rèn)為不太樂觀?！备坏徙y行金融專家屠強(qiáng)曾對(duì)媒體表示，首先，從政策來看，受到整體房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控影響，銀行房貸緊縮政策將進(jìn)一步延續(xù)；其次，要看各商業(yè)銀行的供給情況，各商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的額度不同，放貸的規(guī)模就不同，放貸的積極性也不同；再次，也要看銀行自身的品種分配，相對(duì)于房貸，目前中小企業(yè)貸款的利率更高，有可能受到政策傾斜，房貸的額度有被壓縮的預(yù)期需求；第四，從中央的政策意圖看，房地產(chǎn)調(diào)控交給市場(chǎng)調(diào)控，目前市場(chǎng)的觀望氣氛較濃，故對(duì)貸款也有影響。

未來發(fā)展需要幾方聯(lián)動(dòng)

鄧曉盈表示，對(duì)于未來市場(chǎng)，宏觀調(diào)控已經(jīng)實(shí)施了很長(zhǎng)時(shí)間，從市場(chǎng)面來看，很難斷定市場(chǎng)走向。而從昆明本身來看，作為旅游大省、國(guó)家橋頭堡戰(zhàn)略中的前沿省份，同時(shí)，滇中城市一體化的發(fā)展戰(zhàn)略還在進(jìn)行中，又和廣西列為了金融改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，這些政策對(duì)昆明房地產(chǎn)有一定的支撐作用，而支撐作用的體現(xiàn)關(guān)鍵在于政策的落實(shí)。鄧曉盈舉例說道，橋頭堡戰(zhàn)略是要開拓我們的大通道、大物流和區(qū)域經(jīng)濟(jì)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)就涉及到了對(duì)于云南這樣的省份來說，支撐產(chǎn)業(yè)是哪些？對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有多大？怎樣布局？哪些要走出去，哪些又要走進(jìn)來，這樣就會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的洗牌和新一輪的調(diào)整。

“現(xiàn)在順應(yīng)政策的激勵(lì)，對(duì)昆明市來說，甚至是云南省來說，都應(yīng)該有一個(gè)很好的規(guī)劃和布局。”鄧曉盈認(rèn)為，應(yīng)該在土地利用規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，來確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)作過程中，可根據(jù)前幾年拿到土地的情況和供出土地用途的情況，來考慮現(xiàn)在市場(chǎng)還能消化多少，還能供出多少土地，土地是用于打造什么樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而來對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)完整的、理性的綜合配置。鄧曉盈表示，這樣企業(yè)、政府、銀行等金融機(jī)構(gòu)就密切配合起來了，這是需要幾方聯(lián)動(dòng)的。

“房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)也涉及到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是云南省的大趨勢(shì)，也是業(yè)內(nèi)比較看好的方面?！编嚂杂蛴浾哒f道，這就需要政府從更高的層面上來進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過整個(gè)云南省土地的規(guī)劃和利用，進(jìn)而來引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和發(fā)展。

而鄧曉盈也提出，滇中城市群乃至橋頭堡的建設(shè)還有賴于一個(gè)前提——沿邊金融改革?！皣?guó)家橋頭堡戰(zhàn)略看云南，云南橋頭堡戰(zhàn)略要看滇中城市群，滇中城市群建設(shè)要促進(jìn)大物流、大通道、區(qū)域大經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)，必須有‘大金融’的支撐。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的融資渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足，需要推動(dòng)沿邊金融改革，打破固有的金融界限，拓寬融資渠道?！?

昆明房貸市場(chǎng)現(xiàn)狀

目前昆明多數(shù)銀行首套房貸利率維持基準(zhǔn)利率。但具體持續(xù)多久會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大批銀行上浮利率，這還要看后續(xù)市場(chǎng)走向，農(nóng)業(yè)銀行的工作人員就向記者說道：“首套房利率不上浮就算不錯(cuò)了，優(yōu)惠打折是絕對(duì)不可能的?！睂?duì)征信不良的消費(fèi)者即使是首套房也可能要上浮10%，甚至無法貸到款項(xiàng)。（